Život v bytovom dome prináša množstvo práv a povinností. Ak susedov pes zanecháva na schodisku chlpy, nečistoty alebo exkrementy, nejde iba o otázku hygieny, ale aj o problém pokojného užívania spoločných priestorov a rešpektovania práv ostatných obyvateľov.
Medziľudské vzťahy, susedské spory a možnosti ich riešenia - to sú témy, ktoré sa dotýkajú takmer každého z nás, kto žije v bytovom dome. Aj keď sa snažíme o dobré vzťahy so susedmi, občas narazíme na neprispôsobivých jedincov, ktorí nám znepríjemňujú život. Zákony a predpisy upravujúce život v bytových domoch nám však poskytujú nástroje, ako tieto situácie riešiť.
Čo patrí medzi problémy so susedovým psom
Obťažovanie nemusí spočívať iba v hlasnom štekaní. Problémom môže byť aj pravidelné znečisťovanie schodísk, chodieb, výťahu alebo iných spoločných priestorov.
- Každý týždeň môže na schodoch zostať veľké množstvo chlpov.
- Chlpy sa môžu prenášať do bytov.
- Obyvatelia môžu byť nútení upratovať neporiadok aj vtedy, keď ho nespôsobili.
- Na chodbe alebo vo výťahu môžu zostať psie exkrementy či moč.
- Pes môže znečisťovať spoločné priestory pri častom venčení.
- Štekanie alebo zavýjanie môže rušiť susedov počas dňa aj v noci.
- Pes môže poškodzovať spoločné časti domu alebo ohrozovať ľudí a iné zvieratá.
V prípade štekania psa, či zápachu z hydiny ide rovnako o obťažovanie susedov imisiami. Ak je dané konanie nad mieru primeranú miestnym pomerom, potom má poškodený sused právo domáhať sa ochrany na súde, resp. na obci.
Musí majiteľ psa upratovať chlpy na schodisku?
Ak susedov pes pravidelne znečisťuje schodisko, vlastník psa by mal zabezpečiť, aby po ňom zostali spoločné priestory čisté. Pravidlá upratovania domu síce môžu určovať, že jednotliví obyvatelia upratujú podľa rozpisu, takáto povinnosť však neznamená, že majiteľ psa môže ponechať neporiadok spôsobený jeho zvieraťom až do najbližšej služby.
Ak to možnosti a vlastník spôsobujúci problémy ostatným vlastníkom umožnia, ideálnym riešením je dohoda a upustenie od obťažujúceho konania zo strany „vinného” suseda.
Vlastník psa by mal najmä:
- odstrániť chlpy, nečistoty a exkrementy bez zbytočného odkladu;
- upratať priestor vždy, keď ho pes znečistí;
- zabezpečiť, aby pes neznečisťoval výťah, schodisko ani chodby;
- používať vlastné pomôcky na upratovanie, ak je to potrebné;
- nahradiť prípadnú škodu alebo náklady, ktoré vznikli ostatným obyvateľom;
- rešpektovať domový poriadok a pravidlá používania spoločných priestorov.
Do spoločných priestorov domu však nesmiete dávať nič, čo by mohlo ohroziť vlastníkov a užívateľov bytov a nebytových priestorov. Spoločné priestory sa smú v dome používať len na to, na čo boli prvotne určené.
Právny základ: vlastník nesmie nadmerne obťažovať susedov
S bývaním je spojených veľa práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov, legislatívna úprava je obsiahnutá najmä v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (Bytový zákon) a v Občianskom zákonníku.
Ustanovenie § 127 Občianskeho zákonníka vyslovene uvádza, že vlastník veci je povinný zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo by vážne ohrozoval iného práva.
V rámci výkonu vlastníckych práv by však mala byť zabezpečená rovnováha ich výkonu samotnými vlastníkmi takým spôsobom, aby žiaden z vlastníkov nebol znevýhodnený oproti iným.
To znamená, že samotné vlastníctvo psa nie je dôvodom na zákaz alebo automatickú sankciu. Problém vzniká vtedy, keď spôsob držania alebo používania zvieraťa nad primeranú mieru zasahuje do práv ďalších obyvateľov domu.
Je možné v bytovke zakázať chov psov?
Zákon č. 182/1993 Z. z. neumožňuje Spoločenstvu vlastníkov bytov zasahovať do vlastníckych práv. Tým pádom takýto zákaz nemá oporu v legislatíve.
Najmä si treba uvedomiť, že Spoločenstvo vykonáva len správu domu, čo je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome:
- prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva;
- služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru;
- vedenie účtu domu v banke;
- vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov;
- iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
O ničom inom nie je Spoločenstvo (resp. Zhromaždenie) oprávnené rozhodovať.
Mestská polícia doposiaľ nemala kvôli psom v tejto bytovke žiadne hlásenie ani výjazd. „Majitelia neporušujú zákon. Petíciu berieme na vedomie, ale zatiaľ z toho nevieme vyvodiť žiadne konkrétne riešenie,“ povedal riaditeľ mestskej polície Ján Pivovarník.
Aj primátor Michal Biganič (nez.) potvrdil, že mesto nemôže zakázať chov psov v bytoch: „Neexistuje ani nariadenie, ktoré by to mohlo zakázať, a nie je to obmedzené ani zákonom. Takže, ak niekto chová v byte leva alebo obrovského psa, ja to zakázať nemôžem.“
Domový poriadok a spoločné priestory
Aj pre nespratníkov, ktorí ostatným znepríjemňujú život, a neporiadnikov, znečisťujúcich spoločné priestory, však platí Domový poriadok OSBD.
Ak si domový poriadok, ktorý je akýmsi súborom pravidiel, ktoré musia obyvatelia bytového domu dodržiavať schvália nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov na schôdzi alebo zhromaždení, automaticky sa stáva pre každého, kto sa v bytovom dome pohybuje záväzným.
Do domového poriadku je možné aplikovať aj primerané sankcie za jeho nedodržiavanie, a tak vlastník, ktorý nekoná v súlade s poriadkom môže byť sankcionovaný finančnou pokutou, ktorá bude pripísaná na fond prevádzky, údržby a opráv vlastníkov daného bytového domu.
Konkrétne pravidlá môžu upravovať napríklad:
- povinnosť udržiavať chodby a schodiská čisté;
- povinnosť odstrániť nečistoty spôsobené domácim zvieraťom;
- spôsob pohybu psa v spoločných priestoroch;
- povinnosť zabezpečiť psa proti úniku;
- zákaz ponechávania predmetov v únikových cestách;
- zákaz fajčenia v schodiskách, pivničných priestoroch a výťahoch;
- pravidlá používania kočikárne a ďalších spoločných priestorov.
Bezpečnostné pravidlá pre chodby a schodiská
Zanechávanie odpadkov a iných predmetov na chodbe môže mať nepríjemnú dohru pre všetkých vlastníkov v bytovom dome v podobe pokuty, ktorá bytovému domu hrozí ak únikové cesty nie sú trvalo voľné, sú zapratané horľavým materiálom, či už sa jedná o kočíky alebo skrine a podobne, alebo inak nespĺňajú požiadavky legislatívy.
Správca alebo predseda by mal vlastníka upozorniť, že bezpečnosť únikovej cesty v bytovom dome musí byť zachovaná v zmysle § 51 ods. 1 vyhlášky Ministerstva vnútra SR č. 94/2004 Z.
Za bezpečnosť spoločných častí a zariadení zodpovedá správca alebo predseda spoločenstva, a preto v prípade neodpratania vecí vlastníkom ani po výzve tak môže urobiť on v zmysle § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Správca alebo predseda by sa mal vlastníkovi v takomto prípade pokúsiť vysvetliť prečo je dôležité nechať únikové cesty voľné a prečo nesmie tieto cesty zapratávať svojimi osobnými vecami.
Ako postupovať pri znečisťovaní spoločných priestorov
1. Zdokumentujte problém
Pred ďalším postupom je vhodné zaznamenať, čo sa deje. Dôležité je uviesť dátum, čas, miesto a rozsah znečistenia.
- Fotografujte chlpy, exkrementy, moč alebo iné nečistoty.
- Zaznamenávajte, ako často sa problém opakuje.
- Uveďte, ktoré priestory boli znečistené.
- Odložte si doklady o nákupe metly, mopu alebo čistiacich prostriedkov.
- Zapíšte si mená ľudí, ktorí boli pri udalosti prítomní.
Pri dokazovaní je vhodné rozlišovať medzi skutočnosťou, ktorú možno priamo preukázať, a domnienkou. Ak napríklad nie je isté, že konkrétnu mláku alebo nečistotu spôsobil práve daný pes, nemožno túto skutočnosť automaticky pripísať jeho majiteľovi.
2. Oslovte suseda pokojne a konkrétne
Každý spor je vhodné riešiť najskôr zmierlivou cestou. Susedský spor môže veľmi rýchlo eskalovať, ak susedia riešia vzájomné problémy ihneď prostredníctvom polície, právnika či súdu.
Pri rozhovore je vhodné uviesť konkrétny problém, napríklad že sa na schodoch pravidelne hromadia chlpy a že ich musia upratovať aj ostatní obyvatelia. Namiesto všeobecného obviňovania je lepšie požiadať o konkrétne riešenie - napríklad o okamžité odstránenie nečistôt po venčení.
Ak to možnosti a vlastník spôsobujúci problémy ostatným vlastníkom umožnia, ideálnym riešením je dohoda a upustenie od obťažujúceho konania zo strany „vinného” suseda.
3. Obráťte sa na správcu alebo predsedu spoločenstva
Správca plní najmä kontrolnú úlohu. Ak dojde k sporu medzi susedmi, môže spolupôsobiť ako nestranná osoba.
Správcu alebo predsedu je vhodné kontaktovať najmä vtedy, keď:
- sused na osobné upozornenie nereaguje;
- problém sa opakuje;
- znečistenie sa týka spoločných priestorov;
- domový poriadok obsahuje pravidlá pre držanie domácich zvierat;
- vznikajú náklady na upratovanie alebo poškodenie majetku;
- je ohrozená priechodnosť alebo bezpečnosť schodiska.
Ak však vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných susedov napr. poškodzovaním spoločných priestorov, alebo narušuje pokojné bývanie ostatných či dokonca ohrozuje ich bezpečnosť, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého zo susedov v dome nariadiť dokonca aj predaj bytu.
4. Požiadajte obec o ochranu pokojného stavu
Na obci sa možno domáhať ochrany svojich práv, ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav.
Susedské spory je možné riešiť aj priamym zapojením obce v súlade s § 5 Občianskeho zákonníka: „Ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. Tým nie je dotknuté právo domáhať sa ochrany na súde.”
Obec síce nemá kompetenciu rozhodovať právne spory, ale v súlade s ďalšími právnymi predpismi môže nariadiť, aby konkrétna osoba upustila od svojho konania, príp. jej môže uložiť pokutu a zaviazať ju k náhrade škody, ak bola spôsobená.
Obec v tomto prípade plní svoju povinnosť prostredníctvom obecnej polície a ak ju nemá zriadenú, tak koná priamo ako obecný úrad.
5. Polícia pri rušení nočného pokoja alebo ohrození bezpečnosti
Ak konanie zo strany susedov porušuje napríklad nočný pokoj, narušuje občianske spolunažívanie alebo spôsobuje škodu na majetku, je možné obrátiť sa na políciu. Za priestupok polícia uloží pokutu.
Na poriadok v obci či meste dohliada aj mestská polícia. V jej rukách je aj riešenie priestupkov proti občianskemu spolunažívaniu. Ich dôvodom býva najmä ublíženie na cti, urážanie, osočovanie či vyhrážanie.
Pri rušení nočného pokoja môžete kontaktovať políciu, ak pes intenzívne šteká alebo zavýja v čase, keď je nočný pokoj.
6. Súdna ochrana
V prípade neúspešných dohovorov a dohôd s obťažujúcim susedom ostáva posledná možnosť a tým je riešenie právne, medzi ktoré patrí aj súdne nariadenie na predaj bytu.
V prípade podania žaloby na súd sa možno domáhať nariadenia vlastníkovi, aby upustil od konania, ktorým ruší a ohrozuje iných vlastníkov. Súd však nemôže vlastníkovi nariadiť, aby niečo konkrétne konal.
V prípade štekotu psa, pri podaní žaloby na súd, by bolo možné žiadať, aby sa vlastník psa zdržal konania, ktorým obťažuje susedov. Bolo by na dotyčnom majiteľovi psa, ako by zabezpečil, aby pes neštekal.
Ak sused odmieta vyriešiť situáciu zmierom, potom máte možnosť obrátiť sa na obecný úrad, ktorý je oprávnený zakázať rušenie pokojného stavu. Ak nepomôže ani takýto zásah obce, môžete podať žalobu, ktorou môžete požadovať, aby súd zakázal susedovi rušiť Vás v užívaní Vášho vlastníctva.
Zároveň pri všeobecnej znalosti zaťaženia súdov je možné predpokladať, že takéto konanie bude trvať dlhší čas.
Čo treba preukázať
Pri spore nestačí iba tvrdenie, že susedov pes „robí bordel“. Dôležité je preukázať rozsah, opakovanosť a konkrétne následky problému.
Pri znečisťovaní spoločných priestorov môže byť významné najmä:
- ako často sa nečistoty objavujú;
- či ide o chlpy, exkrementy, moč alebo inú nečistotu;
- či je možné určiť, že ich spôsobil konkrétny pes;
- či majiteľ psa odmieta nečistoty odstrániť;
- či vznikli náklady na dodatočné čistenie;
- či problém potvrdia ďalší obyvatelia;
- či dochádza k znečisťovaniu aj po upozornení správcu.
Pri štekaní alebo zavýjaní je vhodné zaznamenávať čas a dĺžku rušenia. Môže ísť o zápisy, zvukové alebo obrazové záznamy, výpovede svedkov a komunikáciu so susedom alebo správcom.
Bude predmetom súdneho konania, aby žalobca preukázal, že pes naozaj často a dlho zavíja, prípadne šteká a tým nad mieru primeranú pomerom ruší susedov.
Nakoľko ide o veci nepreukázateľné listinami predpokladám, že veľká časť dokazovania budú výsluchy svedkov.
Štekanie psa počas dňa
Je prirodzené, že pes občas šteká. Ide o jeho spôsob komunikácie - reaguje na pohyb, zvuky alebo si stráži svoje územie.
Podľa slovenského práva, najmä § 127 Občianskeho zákonníka, platí, že vlastník nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom.
Ak však žijete na mieste, kde je bežné, že susedia majú psov, resp. je tam bežný ruch, hluk a Váš pes naozaj neruší susedov nad mieru primeranú pomerom, nič Vám nehrozí.
Samotná skutočnosť, že pes niekoľkokrát zašteká, ešte nemusí znamenať porušenie práv susedov. Posudzuje sa najmä intenzita, dĺžka, pravidelnosť, čas a miestne pomery.
Pri dlhodobom intenzívnom štekaní však môže ísť o nadmerné obťažovanie aj počas dňa. To platí napríklad vtedy, ak pes zostáva sám a šteká nepretržite niekoľko hodín.
Nočný a večerný pokoj
Drží sa síce v rozmedzí NOČNÉHO POKOJA, ktorý je medzi 22. hodinou a 6. hodinou rannou. Kedy nie je dovolené hrať na hudobných nástrojoch, spievať, hlučne sa zabávať, ale napríklad ani prať, používať sušičku bielizne či iné hlučné zariadenia.
Zjavne však netuší o VEČERNOM POKOJI. A platí od 19. do 22. hodiny.
V prípade hluku platí obdobne postup ustanovený v § 127 OZ, avšak je potrebné aplikovať aj predpisy na úseku ochrany zdravia, konkrétne vyhlášku č. 549/2007 Z.z.
Podľa tejto vyhlášky hluk je každý rušivý, obťažujúci, nepríjemný, nežiaduci, neprimeraný alebo škodlivý zvuk.
Táto vyhláška stanovuje aj presné hodnoty dB, kedy je hluk v norme. Ťažšie však už bude dokazovanie, či ide o prekročenie danej hranice.
Bezpečnosť psa a okolia
Majiteľ musí zabezpečiť, aby zviera neohrozovalo ľudí alebo iné zvieratá a aby neuniklo.
Psa môžete mať voľne pusteného vo dvore iba v prípade, že máte dostatočne zabezpečené, aby z pozemku nemohol ujsť.
Je potrebné, aby ste mali celý pozemok dostatočne oplotený, a tiež vhodne oplotený, teda nie nízky plot, ktorý by mohol preskočiť, alebo „slabý“ plot, cez ktorý by sa mohol prehrýzť.
Rovnako by som Vám odporúčal dať na bránku tabuľku týkajúcu sa psa vo dvore, aby k Vám nečakaný hosť nevstúpil náhodou a nedošlo k útoku psa.
Ak pes opakovane uniká z pozemku alebo útočí na iné zvieratá, môže byť potrebné obrátiť sa na políciu, obec alebo stavebný úrad.
Vyhláška č. 532/2002 Z.z. určuje kedy musí byť pozemok oplotený. V prvom rade odporúčam kontaktovať stavebný úrad, aby vykonali tzv. kontrolu.
Ak by sa situácia nezlepšovala, je možné podľa ustanovenia § 127 ods. Občianskeho zákonníka domáhať sa ochrany proti rušeniu alebo ohrozeniu práv.
Čo môže správca urobiť pri nečinnosti vlastníka
Takmer v každom bytovom dome sa nájde obyvateľ, ktorý sa odmieta vzdať „svojho odkladacieho priestoru“ na chodbe a nespolupracuje so správcom alebo predsedom v ich odstraňovaní.
Takýto sused jednak porušuje bezpečnostné nariadenia tým, že v únikovej ceste zanecháva odpadky a na druhej strane sa môžeme baviť o obťažovaní ostatných susedov napríklad silným pachom.
Ak sused nereflektuje na slušné upozornenia či už svojich susedov alebo aj správcu na zdržanie sa takéhoto chovania, existuje hneď niekoľko možností, ako mu v takomto počínaní zabrániť.
Ako sme už vyššie uviedli, obyvatelia bytového domu si jednoducho musia uvedomiť, že v bytovom dome nežijú sami a musia rešpektovať pravidlá.
Najefektívnejším spôsobom ako takéhoto neprispôsobivého suseda donútiť upustiť od takéhoto konania ak nepomôže susedský dohovor ani upozornenie správcu je inštitút domového poriadku.
Kedy môže prísť do úvahy predaj bytu
Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných susedov, narušuje pokojné bývanie alebo ohrozuje bezpečnosť, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého zo susedov v dome nariadiť aj predaj bytu.
Zavedenie tohto ustanovenia do Bytového zákona sledovalo účel zabezpečenia dodržiavania práv a povinností vlastníkov, nakoľko strata vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru má predstavovať hrozbu pre tých, ktorí porušujú výkon vlastníckeho práva iných vlastníkov, a zároveň zabezpečiť prevenciu pred neprijateľným správaním vlastníka.
Pre využitie tohto sankčného mechanizmu však musia byť kumulatívne splnené všetky podmienky vyplývajúce z § 11 ods.
Aktívne legitimovaným na podanie takéhoto návrhu na súd je spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo ktorýkoľvek vlastník, ktorého práva sú zasiahnuté.
Bytový zákon nevyžaduje na podanie návrhu súhlas väčšiny vlastníkov, ako je to pri iných úkonoch.
Ak problém spôsobuje nájomník, nie vlastník
Ak k zásahu do vlastníckeho práva dochádza nájomcom, ktorý byt užíva a nie je jeho vlastníkom, ustanovenia Bytového zákona je potrebné vykladať vo vzájomnej súvislosti.
Preto je možné dospieť k záveru, že konanie vlastníka podľa § 11 ods. 5 je zároveň konaním podľa ods. 1, ktoré okrem iného hovorí aj o prenajatí bytu.
V konkrétnom prípade dochádzalo zo strany nájomníčky k správaniu, ktoré hrubo porušovalo dobré mravy v dome, nakoľko ostatní vlastníci boli vystavovaní vulgarizmom, ktoré cez steny prenikali z bytu žalovaného vlastníka.
Praktické povinnosti majiteľa psa v bytovom dome
- Pravidelne venčiť psa mimo spoločných priestorov.
- Viesť psa tak, aby neohrozoval ostatných obyvateľov.
- Po každom znečistení schodiska alebo chodby nečistoty odstrániť.
- Zbierať psie exkrementy.
- Predchádzať nadmernému štekaniu a zavýjaniu.
- Zabezpečiť dostatok pohybu a vhodné podmienky na odpočinok.
- Udržiavať psa v čistote, aby sa znižovalo množstvo chlpov v dome.
- Rešpektovať domový poriadok.
- Upozorniť správcu na prípadné opakované nedorozumenia.
- Komunikovať so susedmi vecne a bez zbytočných konfliktov.
Psy sú spoločenské tvory a reagujú na okolie - na zvuky, cudzích ľudí či iné zvieratá.
Psom pomáha dostatok pohybu a hračiek na zabavenie. Základná poslušnosť psov výrazne znižuje konflikty so susedmi.
Dbajte na hygienu: pravidelné čistenie mačacej toalety a zber psích exkrementov je samozrejmosť.
Ak viete, že váš pes občas šteká alebo mačka rada skúma balkóny, povedzte im o tom - predchádzate zbytočným nedorozumeniam.
Čo môžu urobiť susedia, ktorých pes obťažuje
- Pokúste sa problém najprv pokojne vysvetliť majiteľovi psa.
- Uveďte konkrétny čas, miesto a spôsob obťažovania.
- Požiadajte o odstránenie nečistôt a nápravu situácie.
- Veďte si záznamy o opakovaných prípadoch.
- Informujte správcu alebo predsedu spoločenstva.
- Skontrolujte ustanovenia domového poriadku.
- Pri zrejmom zásahu do pokojného stavu sa obráťte na obec.
- Pri rušení nočného pokoja alebo ohrození bezpečnosti kontaktujte políciu.
- Ak náprava nenastane, poraďte sa s advokátom o žalobe.
Aj keď ide o nepríjemnú situáciu, väčšina prípadov sa dá vyriešiť bez hádok. Kľúčom je vecný prístup, trpezlivosť a postupné kroky. Cieľom by nemalo byť „vyhrať spor“, ale obnoviť pokojné bývanie.
Zdravé susedské vzťahy sú založené na starej známej zásade - čo nechceš, aby druhí robili tebe, nerob ani ty im, a na pozorne udržiavanej rovnováhe medzi zdvorilou nevšímavosťou a pozornosťou k potrebám ľudí v susedstve.
tags: #susedov #pes #znecistuje #spolocne #priestory